Mieszkanie kosztuje 650 tysięcy złotych, więc kupujący przygotowuje 650 tysięcy. Logiczne? Tylko do chwili, gdy pojawia się podatek, notariusz, bank, pośrednik i pierwsza faktura za remont. Nagle lokal „w budżecie” kosztuje o kilkadziesiąt tysięcy więcej.
Przed jesienią łatwo wpaść w pułapkę. Chcemy zdążyć przed rozpoczęciem roku szkolnego, końcem najmu albo sezonem grzewczym. Dlatego budżet liczę nie od ceny lokalu, lecz od ceny całej operacji.
Największy rachunek może wystawić urząd skarbowy
Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego standardowym kosztem jest podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości. Dla lokalu za 650 tysięcy złotych oznacza to 13 tysięcy złotych płatne przy akcie. Kupujący pierwsze mieszkanie może skorzystać ze zwolnienia, o ile spełnia ustawowe warunki dotyczące wcześniejszego posiadania nieruchomości. Na rynku pierwotnym VAT jest zwykle zawarty w cenie dewelopera, a PCC od zakupu się nie płaci.
To trzeba sprawdzić przed wpłaceniem zadatku. Wyobraźmy sobie parę, która rezerwuje lokal, a później odkrywa, że nie kwalifikuje się do zwolnienia. Trzynaście tysięcy trzeba znaleźć natychmiast. Własny salon szybko przegrywa z kalkulatorem.
Notariusz to nie jedna pozycja
Wynagrodzenie notariusza zależy od wartości nieruchomości, a przepisy określają stawki maksymalne. Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna taksa wynosi połowę stawki obliczonej według ustawowego wzoru. Dla mieszkania za 650 tysięcy złotych daje to 1685 zł netto, do czego dochodzi VAT. Kancelaria może zaproponować mniej, dlatego proszę o pełną wycenę przed umówieniem aktu.
Dochodzi koszt wypisów oraz opłaty sądowe. Wpis własności do księgi wieczystej kosztuje 200 zł, wpis hipoteki kolejne 200 zł, a założenie księgi 100 zł. Osobno drobiazgi. Razem konkretna suma.
Kredyt ma własną listę zakupów
Bank może naliczyć koszt wyceny, prowizję za udzielenie kredytu oraz wymagać ubezpieczenia nieruchomości, polisy na życie albo płatnego rachunku w zamian za niższą marżę. Nie patrzę wyłącznie na oprocentowanie. Sprawdzam RRSO, całkowitą kwotę do zapłaty i warunki promocji.
Potrzebna jest też gotówka, której bank nie pożyczy. Wkład własny, koszty transakcyjne i część prac po odbiorze pokrywamy sami. Zadatek lub opłata rezerwacyjna zwykle wliczają się w cenę, ale zamrażają pieniądze wcześniej. To nie dodatkowy wydatek, lecz problem z płynnością, którego wiele osób nie przewiduje.
Pośrednik potrafi kosztować więcej niż notariusz
Jeżeli kupujący płaci prowizję 2% ceny plus VAT, przy lokalu za 650 tysięcy złotych rachunek wyniesie 15 990 zł. Przy 3% będzie to 23 985 zł. Stawkę trzeba ustalić przed prezentacją i negocjować, zamiast zakładać, że „jakoś się dogadamy”.
Nie oszczędzałbym natomiast na sprawdzeniu mieszkania. Kilkaset złotych za odbiór techniczny lub kilka tysięcy za analizę trudnego stanu prawnego może uchronić przed znacznie większą stratą. Wilgoć pod świeżą farbą, samowolnie przesunięta ściana, niejasna służebność. Ładne zdjęcia nie rozwiązują żadnego z tych problemów.
Klucze nie kończą wydatków
Po zakupie przychodzi druga fala kosztów:
• remont, materiały i ekipa,
• meble, oświetlenie oraz sprzęt AGD,
• przeprowadzka i magazynowanie rzeczy,
• wymiana zamków, sprzątanie i drobne naprawy,
• czynsz, media oraz nakładanie się raty z dotychczasowym najmem.
Mieszkanie „do wejścia” często wymaga kilku tysięcy złotych na rzeczy niewidoczne na oględzinach. Lokal do remontu potrzebuje osobnego budżetu i rezerwy, bo stare instalacje ujawniają sekrety dopiero po skuciu ściany.
Przy mieszkaniu za 650 tysięcy złotych, kupionym na rynku wtórnym z PCC i prowizją pośrednika 2% plus VAT, dodatkowe wydatki mogą przekroczyć 31 tysięcy złotych jeszcze przed remontem. Rozsądny kupujący nie pyta więc tylko: „czy stać mnie na cenę mieszkania?”. Pyta: „ile zostanie mi dzień po odebraniu kluczy?”. To właśnie ta kwota decyduje, czy jesienią zapalisz w nowym domu lampę, czy kalkulator.